El Fideicomiso de Desarrollo Inmobiliario

Características y Ventajas de un Fideicomiso de Desarrollo Inmobiliario

Por: Estefanía Alemán – Gerente General

Un Fideicomiso de Desarrollo Inmobiliario tiene como finalidad la administración de recursos destinados y bienes pertenecientes a un proyecto de desarrollo inmobiliario. El Fideicomiso de Desarrollo Inmobiliario puede tener distintas modalidades, y puede o no funcionar también como un fideicomiso de garantía.

Las modalidades del Fideicomiso de Desarrollo Inmobiliario se pueden catalogar de la siguiente manera:

1. Administración, Garantía, y Fuente de Pago: el fin del fideicomiso es tener como parte de su patrimonio la finca sobre la cual se desarrolla el proyecto inmobiliario, administrar los recursos del financiamiento, recibir los pagos de las pre ventas y ventas del proyecto, manejar todo el flujo del proyecto y pagar sus costos directos e indirectos, garantizar el financiamiento con todos los bienes que conformen el patrimonio fiduciario, desafectar y traspasar las unidades inmobiliarias una vez estén listas, repagar el financiamiento, y repartir las utilidades a la promotora o socios del proyecto según corresponda.
2. Administración de Preventas: el fin del fideicomiso se limita a recaudar los fondos provenientes de las pre ventas mientras se cumplan las condiciones necesarias para llevar a cabo el proyecto inmobiliario.
3. Administración del Financiamiento: el fin del fideicomiso se limita a administrar los fondos provenientes del financiamiento y traspasarlos a la promotora, según el presupuesto del proyecto y los informes del inspector sobre el avance de obra.

Ventajas

Las ventajas del Fideicomiso de Desarrollo Inmobiliario consisten en llevar a cabo un proyecto de desarrollo inmobiliario de una manera eficiente y transparente para evitar malgastar o desviar recursos y, de esta manera, poder garantizar a los compradores, inversionistas y acreedores el éxito del proyecto. En Panamá desarrollar o administrar un proyecto inmobiliario bajo un fideicomiso no tiene ventajas fiscales.

Muchos promotores no ven ventajas en utilizar fideicomisos para llevar a cabo proyectos inmobiliarios. Por lo general piensan que los honorarios del fideicomiso son innecesarios y que estos vehículos ponen controles que no permiten al promotor manejar los recursos y bienes del proyecto a su discreción.

En mi experiencia como gerente de una fiduciaria la mayoría de los fideicomisos de desarrollo inmobiliario han llegado a nosotros cuando los proyectos ya presentan problemas financieros o legales. En todos estos casos, si el fideicomiso hubiese existido desde el origen del proyecto, dichos problemas financieros o legales se hubiesen evitado.

Lastimosamente, existen promotores que utilizan recursos de un proyecto inmobiliario para tapar huecos o saldar deudas de otros proyectos inmobiliarios que están desarrollando. Esta situación causa retrasos en las obras y un producto final distinto al que fue prometido originalmente a los compradores. Hay países como Colombia en el que todos los proyectos inmobiliarios se llevan a cabo a través de fideicomisos con el fin de garantizar a los compradores un proyecto exitoso y un producto final en los términos ofertados.

¿Por qué utilizar el Fideicomiso?

Los promotores no deberían ver los honorarios ni las características de un fideicomiso de desarrollo inmobiliario como un detrimento, ya que dichos honorarios rondan entre los mil y los dos mil dólares mensuales, dependiendo de la magnitud del proyecto y el alcance del fideicomiso. Si el proyecto se lleva de manera ordenada y transparente a través de un fideicomiso, al culminar el proyecto los honorarios fiduciarios invertidos resultan mucho menores que las cuantiosas sumas que enfrentan los proyectos cuando no son manejados bajo sanas prácticas. Adicionalmente, la confianza de los acreedores y los potenciales compradores en un proyecto incrementa cuando dicho proyecto es manejado a través de un fideicomiso.

Recientemente mi esposo me habló de un proyecto inmobiliario que a primera vista se veía atractivo. Sin embargo, le comenté que por la reputación de la promotora sobre el manejo de sus obras no me atrevería a invertir en un proyecto manejado por ellos al menos que dicho proyecto se manejara a través de un fideicomiso. En fin, administrar proyectos de desarrollo inmobiliario a través de un fideicomiso garantiza a todos los involucrados (clientes, acreedores, y proveedores) que van a recibir el producto pactado dentro de los términos prometidos bajo sus correspondientes contratos de compraventa, crédito, o servicios según aplique.